商品概要

「事業性融資」の本質と非常に具体的な借入ノウハウ・テクニックを、実際の決算書等を基に説明します。 年間給与収入の何倍までといった「アパートローン」ではなく、銀行の法人部門から「事業資金」として高額収益不動産購入資 金のプロパー融資を低利で次々と受けている石渡浩私が、その実体験に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、 融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

2012 年 4 月に石渡浩が出版した『学生大家から純資産 6 億円を築いた私の投資法―借りて増やす技術―』で詳述した少額の運転 資金や設備資金を受けるという「次の段階」、すなわち、「購入資金融資の話」を、銀行の実名を出していたします。本に書いてい ないことばかり 2 時間以上に渡り話します。

他のセミナー及び本『借りて増やす技術』との重複はほとんどありません。それらを前提に、大銀行の法人部門から不動産購入 資金をプロパーで借りる方法を、2012 年以降の実体験を踏まえて話します。

特徴

1.石渡浩の全借入金融機関の実名と借入額等詳細を資料配布しての説明

2.どうしてそのように借りられたのか、石渡浩の会社設立以来 5 年分の財務資料を資料配布しての詳述

3.「決算書がこうだから、こう借りられた」という解説 4.決算書の作り方を具体的に細かく指導

4.融資してもらい易い銀行の電話番号や担当者名まで公開

5.石渡浩の読者のサラリーマン投資家が「石渡流」で融資を勝ち得た過程を自ら演説

目次

Disc1(122 分)

「不動産投資融資の最前線 2012 年秋」 講師 石渡浩

1.属性・格付・既存借入額にかかわらず新興ノンバンク不動産担保ローンを使ってオーバーロ-ンを受ける方法

2.保証協会についての非常にマニアックな話

・保証協会付き融資の基礎知識

・都市銀行の法人部門で 300 万円の保証協会付き融資から始めて 1 億円超えの購入資金プロパー融資へ

・各地域保証協会ごとの融資基準の違い ・保証協会のセーフティーネット保証(責任共有対象外・全部保証)制度「抜本的改革」の動きとその対策

・融資を扱ってもらい易い銀行・担当者と電話番号等

・2 章のまとめ

3.法人融資で重要な決算書の作り方と都市銀行法人部門融資についての非常にマニアックな話

・都市銀行で保証協会扱いをプロパー扱いに変えさせた決定的な私の「一言」

・貸借対照表と損益計算書の構造 ・私が税理士に書かせた融資審査で有利になる決算書における「個別注記表」

・融資審査における「含み益」と「純資産」の重要性

4.質疑応答

Disc2(67 分)

「サラリーマンでもできた!中小企業/個人事業主として信用保証協会付き融資とプロパー事業資金融資を受け た方法」

ゲスト講師 石田純氏

1.講師自己紹介

・所有物件と融資借入状況

2.サラリーマンでも事業性融資―個人名義で事業資金を 1 年に 3 回借りた方法

・サラリーマン向け物件取得の進め方

・事業融資で収益物件購入

・事業性融資(不動産貸付業)とは?

・事業性融資を受けるために重要な「決算書」と「格付」

・サラリーマンでもできるのか?

・融資実行後の事後のヒアリングで分かったポイント

3.さらなる事業拡大―今後の事業展開―

・石田氏の次の融資戦略は?

商品解説

年間給与収入の何倍までといったアパートローンではなく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプロパー融資を低利 で次々と受けている私が、その実体験に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

それまでのセミナー及び私の本『学生大家から純資産 6 億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』で詳述した少額の運転資 金や設備資金を受けるという「次の段階」、すなわち、「購入資金プロパー融資」の話を、銀行の実名を出していたします。本に書 いていないことばかり 2 時間以上に渡り話しまくります。

私は 2012 年に入り、大銀行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りることができるようになりました。そうした実体 験を踏まえて、「不動産投資融資の最前線 2012 年秋版」をお話します。

2011 年 6 月のセミナー「不動産投資融資の最前線 2011 年夏」より、また、2012 年 4 月の本『借りて増やす技術』よりも進化 した、セミナー収録直近の 2012 年 9 月 14 日時点の私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り方においては、収録直前の 2012 年 8 月 31 日に申告したばかりの私の会社の決算書現物と、設立から 5 年間の財務データを配布し、それらを教材に、

「どうして私が高額の融資を受けられるのか」

「さらに融資を受けるためにどような工夫をして決算書を作っているのか」

「皆様がもっと借りる(もちろんスルガ銀行・オリックス銀行・三井住友トラスト L&F 以外から)のにどうすれば良いのか」

を解説します。つまり、 ・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラスト L&F から現在借りられない方 ・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラスト L&F から借りたくない方 ・銀行を欺くことなく正々堂々とフルローンで収益不動産を買いたい方 向けのセミナーです。

私の全借入金融機関の実名と借入額等詳細を公表して配布します。会社の直近の決算書をそのまま配布します。さらに、設立以 来 5 年間の財務・財務分析データと格付け情報を、包み隠さずに配布します。

これまでのセミナーで、これらを部分的に公開したことはありました。しかし、全て公開してしかも配布するのは、今回初めて です。上場企業を遥かに超える水準の企業情報開示ですので、今回が最初で最後になるかもしれません。

おまけとして、2012 年 9 月から新たに事業者向け不動産担保ローンを始める新興ノンバンクの商品説明資料を配布します。その ノンバンクは、オーバーローン対応なんです。多分、私のセミナーのお客様から申し込みが殺到するので、一般に広告を 出したりはしないでしょう。

そして、ゲスト講師をお招きします。2012 年にフルローンを受けて一棟物マンションを購入している現役サラリーマン投資家で す。私だけでなく、私の読者の方々も、私が本やブログで情報発信している「事業性融資」を受けて、今でも高額不動産投資でき ているのです。

2009 年 12 月に『学生でもできた!逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家』という本を出版しました。 当時、「給与収入があるサラリー マンでも融資付けに苦労しているのに低所得の学生が融資を受けられるはずが無い」と非難されたり、「親が資産家で親の不動産を 担保に買っている」といった事実無根のデマが流れたりしました。

それから 3 年が経過し、この間、私が様々な場で皆様に情報提供する中で、そうした誤解は概ね解けたものの、逆に、暇な学生 (今は本業が不動産賃貸業)だからできるのであって忙しいサラリーマンには実行不可能な手法、といった論評が、不動産投資業 界の間で飛び交っている様に見受けられます。

しかし、忙しいサラリーマンが、その仕事と並行して、私の本に習って融資を受けて不動産投資を拡大しています。その一人石 田純さんは、私が 2012 年 4 月に出した『学生大家から純資産 6 億円を築いた私の投資法―借りて増やす技術―』に「ケース 3」と して寄稿して下さいました(234-237 ページ)。

彼の経歴を紹介します。1997 年、青山学院大学大学院理工学研究科物理学専攻を修了後、外資系コンピュータ会社に入社し、現 在に至るまで転職 7 回 8 社目に勤務 する現役サラリーマン。2007 年、オリックス銀行から融資を受け、事業規模アパート 1 棟 12 戸を購入し、個人事業で不動産貸付業を開始。2009 年、スルガ銀行から 2 棟目のアパートを購入するが、本件限りで今後融資不可 と通知される。2010 年、地元の信用組合から、事業性プロパー融資として、マンション 1 棟購入資金の調達に成功。その他、信用 金庫と地方銀行から信用保証協会付き設備資金(修繕費)融資を各 100 万円、計 200 万円受ける。2012 年、融資ストップと通知 されたスルガ銀行から、再度融資を受けて、4 棟目を購入。

サラリーマンに積極的に融資をしているオリックス銀行やスルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンでは、その融資方針 からいずれ融資額が頭打ちになってしまいます。そのような状況下で、石田純さんは、他の金融機関から売買価格満額に近い事業 性融資を受けることができました。彼に詳しい資料を見せてもらいましたが、これは、アパートローンではなく、明らかに事業性 融資でした。

私が 2009 年にブログ・メルマガ開始以来一貫して勧めている事業資金融資については、不動産投資業界で「サラリーマンが個 人名義で本当に借りられるのか」という疑問が上がっているようですね。例えば、信用保証協会が保証するのは、中小企業信用保 険法において「中小企業者」と定めてらえています。そのため、サラリーマン(給与所得者)が副業や資産運用として不動産投資 をしている場合、「中小企業者」で はなく「給与所得者」とみなされ、保証や融資を受けられないのではないか、ということなのです。

また、プロパーの事業資金融資についても、「石渡は本業だから受けられるのであって、サラリーマンは貸してもらえないのでは ないか」という声も寄せられています。そして、理論上可能であったとしても、サラリーマンがその仕事をしながらどのように金 融機関を開拓するのか、という問題が残ります。

しかし、私がメルマガ・ブログ・本・セミナーで発信する情報に沿って、都市銀行の法人部門から個人事業主として融資を受け たサラリーマンがメールマガジンを発行して融資の模様を実況中継しています(「サラリーマン不動産投資~マンション 1 棟購入ま での道のり~」 http://rem825.blog55.fc2.com/)。その他、私を信じて行動したら融資を受けられたという吉報が沢山届いていま す。その一人が石田さんですが、サラリーマン投資家の方々は、サラリーマンゆえ取材を受けたりセミナーに出演したりできない、 という方が多いものです。そんな中で、私の本に寄稿してくれた石田さんが、ゲスト講師として登壇して下さいました。

サラリーマン向けパッケージローンの上限を超えて融資を受けるために、サラリーマンでも個人名義で事業性融資を受ける事が 出来るのか、そもそもサラリーマンは事業主とみなしてもらえるのか、事業性融資を受けるときの金融機関が重視する事項は何か、 サラリーマンの限られた時間の中でどうやって効率的に金融機関にアプローチをするのか、ゲスト講師の石田さんが、自らの体験 に基づくノウハウをお話いたします。

商品概要

2016年4月に売却した石渡住宅サービス(株)にて石渡浩が代表取締役として開催 した最後の定時株主総会で確定した計算書類(決算書等)を隠すところなくそのまま配 布し、それを教材に、特に「個別注記表」に焦点を当てて、融資を受けやすくするた めの計算書類作成法を解説します。

融資を受けるのに、実は、「個別注記表」をいかに書くかが非常に重要です。何人も の銀行員と話していく中で、彼らの知りたい会社の実態を表現するには、この注記表を 活用するのが最適だと気付くようになりました。

「個別注記表って何?」とお思いの方もご心配は不要です。決算書に注書きするも のという漠然としたご理解で結構です。基本から説明します。

決算書の科目名や数字を見ただけでは良くわからない部分を注記するのが注記表で す。注記表は株主や債権者、その他利害関係者のために書くものです。私が経営してい たような小規模企業の場合、株主は社長である私だけで、債権者等利害関係者は専ら銀 行・信金です。ですから、銀行・信金の担当者が決算書をよりよく理解できるように、 その説明をするのが注記表だと私は考えて実銭しています。

しかし、大抵の税理士は注記表をほとんど書いてくれません。それには二つの理由が あります。第一は法人税法上の申告書類に含まれていないからです。税務署に申告書と 決算書は提出しなければなりませんが、「個別注記表」とは法人税法のどこにも書かれ ていないのです。第二は、会社法上、「個別注記表」は必須の計算書類であるものの、 非公開会社ではほとんどの項目が省略可能とされているからです。

ゆえに、注記表をよく知っている実務家は、税理士ではなく、大企業向けの業務を 行う公認会計士だったり、大企業の株主総会担当の経理・財務部員だったりします。こ のように、一般に、注記表は大企業で活用され、中小企業ではあまり利用されていません。

「しかし、融資を受けるためには非常に重要だと考え、この度、私が数年間、沢山の銀 行員と接する中で、培ってきた「個別注記表」作成ノウハウを、皆様に発表することに いたしました。

加えて、私の会社で資金を不動産購入以外に何に費やしているかといった、経営的側 面にも言及します。近年収益不動産価格が高く、不動産購入を積極的にしてこなかった ことから、資金を貯めようと思えば、とにかく支出を抑制して内部留保を蓄積すること が可能です。しかし、そもそも、お金は使うためにあります。預金金利が低い中で、何 も活用せずにただ貯めているだけというのはもったいない話です。

私はこの業界で「節約家」として通っているようですが、使うところにはお金を使っ ています。多分、皆様の多くがほとんど資金を費やさないところに、毎年千万円以上の 費用をかけてきました。それは、会社を安全に拡大するためです。

今回のセミナーでは、単に注記表の書き方を説明するのみならず、現物の決算書全て 層すところなく示しながら、実際の資金の使い方についても説明します。敢えて名付け るならば「石渡流資産管理会社経営術」です。

目次

1.注記表の概論

・決算書

・財務分析、経営指標

・銀行による決算の実態修正

・銀行融資と個別注記表の役割

税法と個別注記表

会社法と個別注記表

注記表の区分と不動産賃貸業に重要な注記

会計基準と注記表の定め

賃貸等不動産の注記の基準

賃貸等不動産の注記の開示例

2.石渡浩の注記表

貸借対照表の注記

損益計算書の注記

金利オプション取引と注記

損益計算書の内訳と特別損失、販売費、一般管理費

登録免許税と不動産取得税

損益計算書の勘定科目と注記

経営者個人保証

貸借対照表の注記

不動産時価の注記、その他の注記

生命保険の種類と注記

会社の株式の相続対策

保険を活用した相続対策

出資関係図

代表取締役死亡時に備えた対策

節税保険の注記法

特別損失の注記

3.個別注記と石渡流会社経営

主な項目は次の通りです。

・融資審査の基本原則

・融資審査と財務諸表

・融資審査のための貸借対照表の読み方

・融資審査のための損益計算書の読み方

・貸借対照表と損益計算書からのキャッシュフローの導き方

・融資審査のためのキャッシュフロー分析

・石渡浩が経営する会社の財務諸表

・融資を受け易くするための公認会計士の活用法

このセミナーは、融資担当者の行内研修内容を学ぶ融資セミナーです。銀行 の融資担当者が受ける研修プログラム内容を私たち経営者が学ぶため、「銀行 融資マンの手の内」を知ることができます。

銀行が会計の内部研修を行う際に招く外部専門家講師は、通常、公認会計士 「です。公認会計士が会計の専門家だからです。今回のセミナーでは、キャリア 30 年以上のベテラン公認会計士が、銀行員に教える内容を私たち不動産賃貸事 業者らに教えてくれます。

銀行員が私たちの提出する財務諸表をどのように見て融資審査を行うのか、 それが分かるセミナーです。初学者の方でも、会計と融資審査を同時に学べます。

講師の田辺公認会計士は、私が経営する会社の「顧問公認会計士」(顧問税 理士ではありません)です。そのため、不動産賃貸業の財務への理解も深いのです。

一緒に登壇させて頂く私石渡は、法人経営者として多数の金融機関の融資営 業マンと議論を繰り返す中で、金融機関から高く評価される見栄えの良い財務 諸表の作り方を見出しました。その結果、会社の十億円以上の借入金の連帯保 証を外すことができました。その手法は、同社株の買主に高い企業価値を示し て株を高値で売却することにも寄与しました。

今回のセミナーは、会計のプロである田辺公認会計士と、不動産経営のプロ である石渡がジョイントで行います。受講される皆様が「銀行融資マンの手の 「内」を見られるセミナーにご期待下さい。

パッケージのアパートローンではなく事業資金融資、とりわけ法人融資対応のセミナーです。「事 業性融資の本質を突く究極のセミナー」の続編に当たります。

この続編セミナーを学ぶことで、金融機関の融資審査の仕組みを理解することができるので、融資を受け易い財務改善が可能となり、より良い条件でより多くの融資を受けて不動産投資を拡大できるようになります。

この続編セミナーでは、銀行が貸出先企業をどう査定して格付けるかが主たるテーマです。「格付」が高ければより有利な条件で融資が受けられ、それが低ければ新規融資は見込めません。格付によ って金利も変わりますし、行内の決済権限も変わります。事業として不動産賃貸業を大きくしたい 会社経営者にとって、格付を高くすることは不可欠です。

一方、ここ数年で金融行政の流れが徐々に変わってきており、中小企業への査定の仕方について は各金融機関の裁量に委ねられ、金融庁や財務局が個別企業の査定や格付について介入しなくなっ ています。そうした変化も踏まえ、今格付を上げるために重要なことを、

＜すぐにできること＞

く数ヶ月かけてできること>

<長期継続して行うことと>

の3つに分けてお話しします。

抽象的な話ではなく、実際に格付がどうなるのか、数値例を出しました。その中には、私が現に 経営する法人の財務諸表も含まれます。皆様が経営されている法人の格付がどう出るのか、実際に 計算できるようになることが、講座の目的です。

金融機関が融資先に信用格付を付す方法は、各金融機関により異なります。

しかし、基本的な考 え方と計算方法を修得すれば、細かなことは取引銀行員に直接質問することによって、ご自身で各 金融機関の格付対策が可能になります。

金融機関ごとに特に違う部分は何か、すなわち、各自で金融機関に聞くべきことは何か、講座を 通して分かるように致しました。それゆえ、「全金融機関の法人融資に対応」なのです。

このセミナーは特に次のような方にお勧めです。

・「1法人1銀行スキーム」に疑問を感じ、法人の本当の力で融資を受けたいと思っている方

・勤めを辞めた後でも融資が付くのか、不安に感じている方

・融資を申し込んだところ「借り過ぎ」を理由に断られて困っている方

・法人として本格的に事業展開したい方

・決算書をどうすれば融資が受け易くなるのか、端的に知りたい方

・経営者個人の連帯保証を外したい方

・個人の属性と切り離して融資を受ける方法を知りたい方

・不動産賃貸業以外の事業でも融資を受けたい経営者の方

・最新の金融行政について知りたい方

・不動産市況が下がった後で融資を受けて不動産を買いまくりたい方

・不動産投資家にサービス提供している宅建士その他専門職の方

具体的な収録内容は次の通りです。

・Disc1

格付の全体像

最近金融庁が求めている二次評価と事業性評価

小規模法人で重要な三時評価と法人個人一体化

不動産時価と実態バランス

融資審査で最重要な一次評価の計算方法

石渡浩が現に経営する不動産保有会社の財務諸表スコアリング

石渡浩が現に経営する不動産保有会社の格付の軌跡

金融機関の審査プロセス(企業審査と事業審査)

不動産賃貸業のスコアリング上の業種特性

経営者からの借入金の金融機関における取扱いと対処法

・Disc2

一次評価で重要な財務指標と財務分析

決算前に行うべき格付アップ法

決算後でもできる格付アップ法

中期的な格付アップ法

長期的な格付アップ法

格付計算演習

各金融機関の格付の仕方一銀行員に質問すべき事項一

融資を利用した不動産投資の注意点

「低属性」だった石渡浩が融資を受けて不動産投資を拡大できた理由

今後の不動産投資について

質疑応答(法人を複数経営する理由等)

2010 年代前半に流行った「1法人1銀行」の「隠し法人スキーム」は、2010 年代後半になると銀行に見破られるようになり、通用しなくなりました。その 見破る方法の一つが法人マイナンバーですが、そもそも商業登記情報は公開さ れていますので、信用調査会社や名簿会社から登記データを購入すれば、役員 名での横断検索は可能です。

つまり、銀行が調べれば、「隠し法人スキーム」は 発覚するのです。

このような小手先のテクニックはもはや通用しません。一つの法人で複数の 銀行から融資を受けて多数の不動産を買えるようにしなければ、今後は事業拡 大できません。では、既存の各銀行対応法人はどうすれば良いでしょうか。そ れに示唆を与えることが本セミナーの目的です。

セミナー目次

1. アパートローンと事業資金融資での審査方法の違い

2. 自分が受けている融資が事業資金扱いかどうかの判断の仕方

3.「1法人1銀行」新設法人融資手法で事業拡大し易い理由一金融検査マニュアルを題材にして一

4. 法人マイナンバー施行後の「1法人1銀行」新設法人融資手法のゆくえ

5. 既存の「1法人1銀行」から「多法人多銀行」形式への変え方

セミナー目次

1.近年金融行政行政推進する経営者保証 GLガイライン

2.経営者連帯保証をする場合でも重要な経営者保証 GLの考え方

3.経営者保証 GL 要件を満たす法人＋経営者保証で融資対策は万全

4.経営者による連帯保証の弊害

5.経営者保証無しの法人のみの債務で融資を受ける方法

6.経営者保証 GL に定められた法人・個人間の区分・分離とは

7.経営者保証 GL に定められた財務基盤の強化とは

8.経営者保証 GL に定められた経営の透明性確保とは

9.金融庁資料に基づく経営者保証外しの仕方

10.信用保証協会資料に見る経営者保証 GL を充足する法人の具体的要件

11.経営者保証にたよらない融資を積極的にしている銀行の見け方

12.私が行った経営者保証外しの具体的実践例

13.経営者保証が外れたからできる、私の事業拡大展望

2018年から収益不動産価格が下落傾向なものの、一方で融資審査が厳しくなっているため、2019年は安くなった不動産にいかに融資を付けて購入するかが重要です。

このセミナー収録DVDを通して融資攻略の最新ノウハウを得ることで、融資を活用した事業展開を行い易くなる成果が期待できます。

あなたの2019年は不動産投資にときめくことでしょう。

この教材はこんな方に特にお勧めです。

・「1法人1銀行スキーム」に疑問を感じ、法人の本当の力で融資を受けたいと思っている方

・2019年に不動産投資を拡大したいとお考えの方

・どこの銀行にどのようにアプローチしたら分からない方

・各金融機関の最新の融資スタンスや審査基準を知りたい方

・アパートローンのみならず、法人としての事業資金融資を受けたい方を具体的に知りたい方

・「隠し多法人スキーム」で始めてしまって今後どのように展開すればよいか分からない方

・どこの銀行にどのようにアプローチしたら分からない方

・将来的には一法人で十億円以上の不動産を買いたいと思っている方

・既に十億円以上の不動産を買っておりもっと増やしたい方

・収益不動産購入の仲介やコンサルティング業務に従事している方

・不動産投資家の顧問先を持つ専門職の方

セミナー目次　Ｄｉｓｃ１

1. 現場からみる不動産投資向け融資の変化

2. 金融機関ごとの個人（「実質個人の資産管理会社」含む）向け最新融資スタンスと審査基準 三井住友銀行、りそな銀行、みずほ銀行、横浜銀行、千葉銀行、関西アーバン銀行、東日本銀行、きらぼし銀行、 第四銀行、神奈川銀行、静岡銀行、琉球銀行、西武信用金庫、東京ベイ信用金庫、横浜信用金庫、横浜幸銀信用組合、 あすか信用組合、新生インベストメント＆ファイナンス、三井住友トラストL&F

3. 不動産業者と金融機関の裏話

セミナー目次　Ｄｉｓｃ２

1. 最新の金融行政と金融機関動向

2. 一法人一銀行の「隠し法人スキーム」の発展的解消法 ―「隠し多法人」経営者が期限の利益を喪失させられたり新規融資停止になったりせずに事業をソフトランディングする方法―

3. メガバンクから始める事業法人としての融資の受け方と取引拡大の仕方 ―最短距離の担当部署・電話番号情報付き―

4. 石渡浩の過去10年間の購入物件データに基づく不動産投資成功の理由 ―購入不動産50件の住所・地番・家屋番号・購入価格・面積・築年数・家賃収入等詳細情報を公開―

5. 2019年の不動産投資の仕方